导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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