近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn琅琊榜霓凰为什么嫁给聂铎 言豫津最后娶宫羽了吗)择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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