万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(ji六朝是指哪六朝è)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资六朝是指哪六朝(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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