5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(x《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗ù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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