近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次tǔ)地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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