万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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