“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席(xí导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗)经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了(le)最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避免选了半(bàn)天(tiān)，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要满足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房(fáng)地(dì)产的(de)开发资(zī)金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的(de)主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱，其(qí)实主要还是(shì)那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景(jǐng)的(de)民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业(yè)内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖掘(jué)，我们会(huì)特(tè)别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最低的(de)；建安成本(běn)是否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企并不多(duō)。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产(chǎn)、西(xī)藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地(dì)方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速度(dù)的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房企(qǐ)储备(bèi)优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过(guò)于(yú)激进的扩张拿地节奏(zòu)也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的(de)一(yī)家(jiā)房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机会(huì)来了(le)，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也实现(xiàn)了(le)快(kuài)速的(de)开(kāi)盘利(lì)用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一(yī)半也主要集中在强二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人感觉又(yòu)回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的影子。虽然(rán)说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太快，但未(wèi)来的(de)两年市场(chǎng)没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗　　不难看出(chū)，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国(guó)金(jīn)茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司(sī)的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家(jiā)”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资(zī)成(chéng)本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大(dà)流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城(chéng)中国(guó)回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的(de)几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自(zì)身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身业绩的(de)持(chí)续(xù)增长，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州的(de)土储补充(chōng)同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较(jiào)突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名(míng)已冲进前(qián)十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至(zhì)存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下(xià)游(yóu)应用行业(yè)主要(yào)包(bāo)括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料端息(xī)息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行(xíng)业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需(xū)求也会越来越多。美国过去的数据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计(jì)，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七(qī)根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设(shè)计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股早(zǎo)已(yǐ)成为基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼时(shí)包括公(gōng)募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞(ruì)信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的(de)两只基(jī)金(jīn)都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时(shí)重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗还有金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光(guāng)一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度沉(chén)寂，不过(guò)好在(zài)困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年(nián)内表现(xiàn)最好的(de)是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收还是归(guī)母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发(fā)基(jī)金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一季(jì)报中他管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回(huí)报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成为(wèi)难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希(xī)望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到(dào)期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

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