导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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