近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lá中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家i)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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