5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一(yī)定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉de)复苏速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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