OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江(j过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子iāng)光大(dà)园(yuán)单(dā过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子n)层以一千平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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