5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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