饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(f吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢ú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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