导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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