饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房(切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在(zài)服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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