文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看(kàn)，2020圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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