近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(z天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音hě)更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(y天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音ě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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