导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物>

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(y天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物è)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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