近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的(碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别de)现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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