导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)00后初中学历很丢人吗据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥00后初中学历很丢人吗有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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