文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(t1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(1克拉等于多少毫克 1克拉等于多少CTbǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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