近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)宁缺毋滥愿遇良人什么意思，各位看官 皆遇良人什么意思资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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