文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句组房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ng>从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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