近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(ni巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么án)等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么