近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了(l小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词e)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情(qín小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词g)况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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