文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思dé)国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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