万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(g融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写uī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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