文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思p>

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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