万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xi平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字àn)公司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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