导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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