导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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