文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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