饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房(fáng)政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主要(yào)监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费(fèi)，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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