导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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