导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。<学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分/strong>

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。