万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòn病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语g)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(d病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语e)北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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