OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方(fāng)之(z江苏高考为啥用全国卷，全国高考看江苏下一句hī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了(le)不到(dào)三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张(zhāng)江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临(lín)了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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