“现(xiàn)在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都(dōu)已经双杀(shā)到了最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀(shā)到了底部，再往下的(de)空间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的情况。除(chú)此之(zhī)外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源(yuán)，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的(de)，房(fáng)企的主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年(nián)新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要还是那(nà)些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是(shì)融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国资背景的民(mín)营房企(qǐ)股价大多(duō)表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别重视(shì)企(qǐ)业(yè)的成本优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内最低的(de)；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投(tóu)控股(gǔ)等(děng)国(guó)央企房企(qǐ)也(yě)踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企，其财务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明(míng)显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在(zài)一(yī)线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用(yòng)率，预计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，另(lìng)外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的(de)民营(yíng)企(qǐ)业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章(zhāng)法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但未来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩(ku75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升ò)张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度并没(méi)有(yǒu)那么快(kuài)，所以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地较积极的房企梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好(hǎo)地(dì)控制了(le)公司的扩张速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央企(qǐ)的融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央(yāng)企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数民营房企同样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比如(rú)，根据2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵(líng)活(huó)配置混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券投资基金”“全(quán)国(guó)社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资(zī)产公司的(de)几只产品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企(qǐ)的滨(bī75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升n)江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营(yíng)收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的房企排(pái)名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎来(lái)多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也(yě)会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们(men)相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游(yóu)细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连(lián)收七根阳线的基础上，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发、设计、生(shēng)产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报(bào)的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早已成(chéng)为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募(mù)的中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾(céng)经(jīng)风(fēng)光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一家赛道(dào)公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全部(bù)三只产品均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也(yě)成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下游的物业股也越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香港上市，如(rú)何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期(qī)的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能(néng)做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易一开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在业内做到到(dào)期之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升