5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均蒙古女人为什么不能碰有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，蒙古女人为什么不能碰综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tó蒙古女人为什么不能碰u)部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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