万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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