文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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