5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kā凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点n)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续观(guān)察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(f凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点èn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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