5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng丁二醇和丙二醇是不是酒精)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái丁二醇和丙二醇是不是酒精)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注丁二醇和丙二醇是不是酒精估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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