文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，蒂佳婷属于什么档次，蒂佳婷面膜怎么样以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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