5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利戊申年是哪一年时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过戊申年是哪一年程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认戊申年是哪一年识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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