导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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