万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　池子为什么被封杀 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果(guǒ)业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。池子为什么被封杀trong>

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？