5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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