近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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