近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。<大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水/p>

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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